大连市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　一、核心政策依据

　　1、大政办发〔2026〕新版征地区片综合地价：2026年1月1日实施，宅基地属于集体建设用地，补偿系数1.0，直接适用对应片区地价;

　　2、地价构成：土地补偿费40%归村集体，安置补助费60%发放农户;

　　3、区片地价仅含土地两费，房屋、院墙、果树、搬迁安置费、失地社保全部单独另算，不包含在内。

　　二、宅基地土地补偿(征地区片综合地价・建设用地系数1.0)

　　单位：万元/亩

区域	区片等级	综合地价	适用范围说明
甘井子区（城郊城中村）	Ⅰ类	38	泉水、南关岭、红旗、大连湾核心村，全市最高
甘井子区	Ⅱ/Ⅲ类	31/25	近郊外围村落
高新区（英歌石、凌水）	Ⅰ/Ⅱ/Ⅲ	37/30/17.5	高新园区农村宅基地
旅顺口区	Ⅰ类	13.8	旅顺城郊各村
金普新区（金州、开发区）	Ⅰ/Ⅱ/Ⅲ/Ⅳ/Ⅴ	12/9/4.6/3.6/3.3	开发区近郊高，炮台、登沙河偏远偏低
普兰店区	Ⅰ/Ⅱ/Ⅲ/Ⅳ	4.6/4.1/3.6/3.3	全区乡镇农村
瓦房店市	Ⅰ/Ⅱ/Ⅲ	5/4/3.3	市区周边乡镇、偏远乡镇梯度差价
长兴岛园区	Ⅰ/Ⅱ	4.2/3.7	海岛乡镇宅基地
庄河市（最低档）	Ⅰ~Ⅳ	5.5/4.5/3.8/3.2	北部山区Ⅳ类仅3.2万/亩

　　换算参考：1亩≈666.67㎡

　　例：甘井子Ⅰ类38万/亩=约570元/㎡宅基地土地补偿。

　　补充：院内闲置空地、未建房宅基地同标准;荒滩未利用地按0.8系数打折补偿。

　　三、宅基地房屋补偿(重置成新评估，全市统一评估规则)

　　合法宅基地住宅按重置成本×成新率核算，各区项目区间参考(2026征收现场执行价)：

　　框架/现浇楼房(2层及以上)：2200–3000元/㎡;

　　砖混瓦房(主流农村住房)：1500–2300元/㎡;

　　砖木平房：1000–1600元/㎡;

　　土木老房：600–950元/㎡;

　　简易仓房、偏厦、禽畜棚：400–800元/㎡;

　　地下室(深度≥1.5m)：500元/㎡，半地下室200元/㎡。

　　无证历史房屋认定标准(大连各区通用)

　　年代久远唯一自住无证房：捣制900元/㎡、砖石850元/㎡;

　　预公告后抢建、违建：仅补偿建筑残值，无土地补偿。

　　四、地上附着物统一补偿参考标准(分户评估逐项计价)

　　围墙：砖墙200元/m³、石墙150元/m³、水泥地面30–40元/㎡;

　　门楼：一等带铁门2800元/个、二等2000元/个;

　　附属设施：普通厕所1000元、无害化厕所1200元、水井3000–5000元/眼、沼气池1000元;

　　果树：幼树50–200元，初果300–800元，盛果期1000–2000元/棵;

　　大棚、温室、地窖、养殖棚单独评估;

　　电话、有线电视、宽带按迁移工本费实报实销。

　　五、搬迁、临时安置补助(全市通用，分安置方式)

　　1.搬迁补助费(一次性每户)

　　普兰店、瓦房店、庄河、金普：1000–2000元/户;

　　甘井子、高新、旅顺主城区：2000元/户。

　　2.临时安置费(20元/㎡/月，保底900元/月/户)

　　货币补偿：一次性发放3个月安置费;

　　产权调换现房：发放3个月过渡费;

　　期房回迁：按月发放至交房，逾期翻倍计发。

　　六、两种安置方式政策(二选一，2026城中村升级奖励)

　　方式1：产权调换(回迁安置房)

　　基础：征一还一，原合法房屋面积对等置换;

　　按期签约奖励面积：

　　产权调换：原房屋面积上浮最高80%;

　　货币补偿：原房屋面积上浮最高70%(折算货币款);

　　小户型保底：单户最低保障45㎡安置面积;

　　选房：按交房顺序抽签，超面积按安置房市场价补差价。

　　方式2：纯货币补偿

　　总补偿计算公式：

　　宅基地土地补偿(区片地价×占地面积)+房屋重置成新价+附属物补偿+搬迁费+安置费+签约奖励

　　额外签约速迁奖励

　　各区项目单独设置：基础1–5万元，限期内全部搬迁全额发放，逾期取消。

　　七、被征地农民社会保障(法定单列，不抵扣房屋土地补偿)

　　征地单位单独计提社保专项资金;

　　本村集体经济组织成员，年满16周岁纳入城乡居民养老保险;

　　失地养老保险个人缴费部分由征地补偿资金配套补贴，农户无需全额自担。

　　八、举例测算(甘井子区Ⅰ类，宅基地占地100㎡，砖混80㎡，9成新)

　　土地补偿：100㎡×570元/㎡=57000元

　　砖混房屋补偿：80㎡×2000×0.9=144000元

　　院墙、果树、门楼附属预估：18000元

　　搬迁费2000+3个月安置费(80×20×3=4800)=6800元

　　基础合计约22.58万元，不含5万签约奖励、失地社保补贴

　　九、重要实操要点

　　面积认定：以宅基地确权登记、不动产权证为准，超占、院外地无土地补偿;

　　评估异议时效：收到分户评估报告10日内书面申请复核，复核不服申请专家鉴定;

　　法定底线：先足额拨付全部补偿款、落实社保，再腾空搬迁，禁止先拆后补;

　　无省级/市级征地批复即占地拆房，属于程序严重违法，可复议、诉讼维权;

　　各区项目《补偿安置方案公告》会微调奖励、上浮比例，最终以现场公示文件为准。

  　大连市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　一、先分清：补偿不合理常见情形(同步固定全部证据)

　　(一)补偿标准违法/偏低

　　1、宅基地区片综合地价低于大政办发〔2026〕新版区片地价标准，土地补偿打折、少算占地面积;

　　2、房屋重置成新价评估过低，漏算装修、地窖、院墙、门楼、果树、养殖棚等附属物;

　　3、无证历史老宅直接按违建只补残值，不参照合法住宅补偿;

　　4、安置上浮奖励、过渡期安置费、搬迁费克扣、不发放。

　　(二)征收程序违法(可直接维权)

　　1、无征地预公告、无现状调查、无社会稳定风险评估直接谈补偿;

　　2、《征地补偿安置方案》公示不足30天，拒绝村民听证申请;

　　3、未取得省政府征地批文就占地、拆房、逼签;

　　4、补偿资金未专户足额存储，要求先搬迁后打款，违反先补偿、后搬迁;

　　5、断水、断电、堵路、上门骚扰、威胁取消奖励逼签。

　　必备证据清单(全部纸质拍照、EMS邮寄留存回执)

　　宅基地使用权证/确权档案、户口本、房屋全貌视频、分户评估报告、补偿方案公告、征地红线图、工作人员沟通录音、同村村民补偿单据、各类通知文书。

　　二、分阶段法定维权步骤(按时间顺序，一步不能省略)

　　阶段1：补偿安置方案30日公示期(最早维权窗口期)

　　区政府张贴《征地补偿安置方案公告》不少于30日，此阶段优先操作2件事：

　　1、提交书面异议书

　　向区自然资源局书面列明地价、房屋补偿、安置不合理之处，附上证据，EMS邮寄，留存快递单与签收记录。

　　2、联名申请听证会(关键)

　　本村过半数被征地农户共同书面申请，政府依法必须组织听证;仅个人申请一般不予召开。听证笔录会作为修改补偿方案法定依据，可现场提出上调地价、补齐附属物补偿、提高回迁上浮比例。

　　阶段2：评估价格过低，10日内走复核+专家鉴定(房屋补偿专用)

　　收到分户评估报告起10个工作日内，超期丧失异议权利：

　　复核评估：书面提交评估公司，列明面积错算、成新率压低、漏项、单价低于大连统一重置标准等问题，要求重新测算;

　　专家鉴定：对复核结果仍不服，收到复核意见10日内向大连市房地产价格评估专家委员会申请鉴定;

　　鉴定认定评估存在错误，评估机构必须重新出具分户补偿报告。

　　阶段3：协商无果，下达《征地补偿安置决定》(辽宁法定前置：先协调、后裁决)

　　多次协商无法签约，区政府作出书面补偿决定送达农户，土地补偿争议必须先走协调+裁决，才能复议、诉讼(《辽宁省征地补偿安置争议裁决办法》强制要求)：

　　第一步：向区政府申请协调(60日内提交)

　　提交《协调申请书》，诉求：重新核算宅基地区片地价、修正房屋评估、完善回迁/货币安置政策。

　　第二步：协调不成，15日内申请辽宁省政府裁决

　　区政府协调无果，整理协调记录、补偿决定、证据材料，向辽宁省人民政府申请征地补偿安置争议裁决;省政府90日内出具裁决书，有权直接撤销低于法定标准的补偿方案、责令区政府重新核算补偿。

　　区分：土地补偿费、安置补助费标准争议→省政府裁决;房屋、附属物、面积认定争议→大连市政府裁决。

　　阶段4：对裁决、补偿决定不服→行政复议(60日法定期限)

　　收到裁决书、补偿决定60日内向上一级政府申请复议：

　　区政府作出补偿决定→复议机关：大连市人民政府;

　　省政府裁决不服→向国务院申请裁决或复议;

　　复议诉求：确认补偿标准违法、撤销补偿安置决定、责令重新评估足额补偿、确认逼签、程序违法。

　　阶段5：最终司法兜底：行政诉讼(起诉期限6个月)

　　1、硬性前提：土地补偿争议必须完成协调+省级裁决前置程序，法院才立案;未走前置直接起诉不予受理。

　　2、管辖法院：房屋所在地区级人民法院(甘井子、旅顺、金普、普兰店、瓦房店、庄河基层法院)。

　　3、核心诉讼请求：

　　确认征地补偿安置方案违法;

　　撤销《补偿安置决定》;

　　判令政府依法重新评估、足额补偿;

　　存在违法断水断电、强拆、逼签，一并提起行政赔偿。

　　三、辅助投诉渠道(仅督办，不能替代协调、裁决、诉讼法定程序)

　　1、12345大连政务服务热线

　　反映补偿过低、程序违规、逼签、克扣过渡费等，生成督办工单，记录可作为后期诉讼证据，但无强制上调补偿效力。

　　2、大连市/区县自然资源局

　　专门监管征地区片地价、宅基地征收程序、评估机构违规行为，提交书面投诉材料。

　　3、纪委监委举报

　　工作人员克扣补偿、胁迫签字、权钱交易、违规压低补偿标准等违纪问题，提交书面举报材料。

　　4、信访渠道

　　区县信访局递交书面材料，信访不中断复议、诉讼时效，不能替代法律程序。

　　四、大连本地法律底线(征收方不能突破，维权核心依据)

　　《土地管理法》：征收宅基地必须保障原有生活水平不降低、长远生计有保障;

　　统一执行大政办发〔2026〕区片综合地价，宅基地土地补偿不得低于文件标准;

　　房地分开补偿：土地按区片地价，房屋、院墙、果树、仓房等附属物单独重置评估，不得捆绑压价;

　　农户有权二选一：货币补偿、产权调换回迁，回迁应当给予签约奖励上浮面积，小户型保底45㎡;

　　严禁断水断电、堵路、骚扰逼签，属于违法行政行为，可单独起诉索赔;

　　必须足额存储全部补偿款、落实失地农民社保，再组织搬迁，禁止先拆后补;

　　预公告发布前建成的唯一自住无证老宅，应当参照合法房屋补偿，不能一律按违建只赔残值。

　　五、实操避坑重要提醒

　　绝不签空白协议，所有口头承诺无法律效力，签字即认可全部补偿，后续维权难度极大;

　　所有书面异议、听证申请、协调申请一律用EMS邮寄，封面标注文件名称，完整保存快递底单、签收截图;

　　严格卡死时效：评估复核10日、协调60日、复议60日、起诉6个月，超期直接丧失胜诉权;

　　禁止堵路、聚集闹事、滞留信访等过激行为，容易触犯治安管理处罚法，合法书面程序才受法律保护;

　　历史无证房屋提前收集：村委会证明、早年航拍图、水电费票据、邻里证言，申请联合认定为合法住房。

　　大连市农村宅基地征收流程详细步骤

　　第一阶段：征收启动・报批前置程序(缺一不可，缺一步即程序违法)

　　第1步：发布《征收土地预公告》(征收正式启动)

　　1、发布主体：区/县级人民政府(甘井子、旅顺、金普、瓦房店、普兰店、庄河市政府)

　　2、张贴渠道：乡镇公示栏、村委会村务栏、各村屯、区政府官网同步公示

　　3、公示时长：不少于10个工作日

　　4、核心内容：征地红线范围、公共利益征收用途、入户勘测时间、冻结告知

　　预公告下发后，禁止翻建、新建、加盖房屋、种树育苗、分户迁户、办理营业执照;抢栽抢建一律无补偿

　　5、农户操作：全程拍照录像留存公告、红线图，核对自家宅基地是否在征地范围内

　　第2步：土地、宅基地、房屋现状全面入户调查

　　区自然资源局+乡镇政府+村委会+测绘机构联合入户登记，针对宅基地逐项清点：

　　1、土地：宅基地确权占地面积、院内空地、权属、是否持证;

　　2、房屋：建筑面积、层数、结构(框架/砖混/砖木/土木)、建成年限、装修;

　　3、附属物：院墙、门楼、仓房、地窖、水井、果树、养殖棚、水泥地面、菜园青苗;

　　4、法定要求：调查表需农户现场核对签字;拒签需全程录像、公证存档;全部调查结果全村公示≥5个工作日。

　　维权要点：面积、附着物漏算、少算当场拒绝签字，提交书面异议留存证据。

　　第3步：开展社会稳定风险评估(报批必备材料)

　　组织方：区政府牵头，自然资源、人社、乡镇、村集体、村民代表共同参与;

　　排查矛盾：补偿标准、回迁安置、失地社保、拆迁冲突风险，出具完整稳评报告、风险处置预案;

　　硬性规则：无稳评报告，上级政府不予受理征地报批材料。

　　第4步：拟定《征地补偿安置方案》并公告30日(补偿核心文件)

　　由自然资源、财政、人社、农业农村联合编制，必须载明宅基地相关内容：

　　征地区片综合地价(执行大政办发〔2026〕新版标准);

　　农村住宅重置成新评估规则、搬迁费、临时安置费、按期签约奖励;

　　两种安置方式：产权调换回迁、纯货币补偿;

　　失地农民养老保险计提标准、社保落实方案;

　　公示要求：村内张贴+政府官网公示，完整公示30天，接受村民书面意见。

　　第5步：村民书面异议+联名申请听证会(维权黄金窗口)

　　1、30天公告期内，村民可EMS邮寄书面异议书，列明地价过低、房屋补偿偏低、安置不合理等问题;

　　2、本村过半数被征地农户联名书面申请，政府必须组织听证会;仅个人申请一般不予召开;

　　3、听证笔录、群众意见作为修改补偿方案法定依据，听证后重新公示调整后的补偿方案。

　　第6步：宅基地权属与补偿登记

　　公告期内，农户携带宅基地使用权证/确权档案、户口本、身份证、房屋证明材料，到乡镇征收办登记;

　　逾期不主动登记，补偿直接按照前期入户勘测数据认定，不再二次复核。

　　第7步：宅基地住宅分户评估

　　1、评估机构：村民协商选定，协商不成抽签确定;

　　2、上门实测房屋、附属物，出具正式《分户评估报告》;

　　3、异议时效：收到报告10个工作日内书面申请复核;复核结果不服，再10日内向大连市房地产价格评估专家委员会申请鉴定;超期丧失异议权利。

　　第8步：村内民主议定、协商签订补偿安置协议

　　村集体先召开村民代表大会，履行民主表决程序;

　　两类协议可选：货币补偿协议/产权调换回迁安置协议;

　　协议必须白纸黑字写明：土地补偿、房屋补偿、附属物、搬迁安置费、奖励、安置房面积、交房时间、付款节点;

　　法定底线：全部补偿资金足额存入财政专户、专款专用，才可签约并上报征地，严禁先拆后补。

　　避坑：绝不签署空白协议，口头承诺无法律效力。

　　第二阶段：逐级征地报批(无批文征收全部违法)

　　第9步：区政府整理全套报批材料上报审批

　　报批材料清单：预公告、现状调查表、稳评报告、补偿安置方案、听证记录、村民签约协议、足额资金存款证明、失地社保方案、勘测定界红线图等。

　　大连审批权限划分：

　　征收永久基本农田、大面积农用地：上报辽宁省人民政府/国务院审批;

　　普通农村宅基地、集体建设用地：上报辽宁省政府审批。

　　第10步：取得正式《征地批复文件》

　　只有拿到省级政府征地批文，征地行为才具备合法效力;未取得批文就占地、拆房、逼签，属于违法占地、违法拆迁。

　　第三阶段：批复下达・正式实施征收

　　第11步：发布正式《征收土地公告》(批后公告)

　　区政府收到征地批复10个工作日内，全村张贴+官网公示，载明：征地批准机关、批复文号、征地范围、补偿安置方案、签约腾退期限。

　　第12步：足额发放补偿款、落实安置房与失地社保

　　1、货币补偿：按协议一次性足额打入农户银行卡;

　　2、产权调换：按月发放过渡安置费，明确安置房户型、交房时间;

　　3、人社部门同步办理失地农民养老保险，社保资金单独列支，不得抵扣房屋、土地补偿款。

　　第13步：多次协商未签约，下达《征地补偿安置决定》

　　针对长期无法达成协议的农户，区政府依据法定地价、分户评估报告作出书面补偿安置决定并送达：

　　载明全部补偿明细、安置方式、腾空房屋期限;

　　载明救济渠道：收到决定书60日内申请行政复议、6个月内提起行政诉讼。

　　第四阶段：拒不搬迁・司法强制执行(唯一合法强拆途径)

　　第14步：申请法院司法强制执行(行政机关无权直接强拆)

　　农户收到补偿安置决定，法定期限内既不复议、不起诉，到期又拒不腾空房屋、交出宅基地;

　　区政府向不动产所在地基层人民法院(各区法院)提交强制执行申请;

　　法院审查出具强制执行裁定后，由法院组织依法拆除;

　　严禁乡镇、征收部门采取断水、断电、堵路、上门骚扰等方式逼迁，自行强拆属于行政违法，可起诉索赔。

　　一、全流程关键法定时效(错过直接丧失维权权利)

　　1、征收预公告公示：≥10个工作日

　　2、补偿安置方案征求意见公示：30日(提异议、申请听证窗口期)

　　3、分户评估报告异议：10日内复核，复核后10日内专家鉴定

　　4、收到《补偿安置决定》：60日行政复议、6个月行政诉讼

　　5、征地批复下达后：10个工作日内发布正式征地公告

　　二、农户自查：常见程序违法情形(可直接维权)

　　未发布预公告、未入户勘测、无社会稳定风险评估，直接谈补偿;

　　补偿安置方案公示不足30天、拒绝村民听证申请;

　　不提供分户评估报告，口头定价、压低房屋补偿;

　　未取得省级征地批文，提前要求腾房、拆除房屋;

　　补偿资金未专户足额存储，要求先搬迁再发放补偿款;

　　停水、停电、堵路、威胁取消奖励逼迫签字;

　　未出具补偿安置决定，直接上门强拆房屋。