大同市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　一、核心政策依据

　　1、晋政函〔2026〕12号：山西省新版征地区片综合地价，2026年1月1日实施，全市宅基地(集体建设用地)全额执行对应区片地价;地价仅含土地补偿费40%+安置补助费60%，房屋、附着物、搬迁安置费、社保单独另行补偿，不包含在地价内。

　　2、同政办发〔2024〕33号：大同市统一地上附着物、搬迁安置补助官方指导价，全市各区县项目通用。

　　3、分配规则：安置补助费100%发放农户;土地补偿费村集体最多留存20%，剩余80%分给宅基地使用权人。

　　4、调整系数：宅基地属于建设用地，按区片地价1.0全额;院内闲置空地同价;院内未利用荒院按0.8倍折价补偿。

　　二、各区县宅基地土地补偿(区片综合地价，单位：元/亩)

　　1.平城区、经开区(城区核心、御东近郊城中村)

区片等级	地价标准	适用范围
Ⅰ类御东核心	71008	御东新区、近郊城中村（全市最高）
Ⅱ类城郊	43092	城市近郊平原村庄
Ⅲ类远郊农林	36200	城区外围丘陵乡村

　　2.云冈区

区片等级	地价标准	适用范围
Ⅴ类城市规划区	43092	靠近主城近郊村
Ⅱ/Ⅳ类工矿、农业区	18216–21096	中部平原村镇
Ⅰ/Ⅲ类山区	13902–30200	西部、南部山区村落

　　3.云州区

区片等级	地价标准	适用范围
Ⅲ类县城规划区	42144	县城周边近郊村
Ⅱ类工矿平原	40320	杜庄等平川乡镇
Ⅳ/Ⅴ类丘陵	29568–33312	中部、西南普通农村
Ⅰ/Ⅵ类山区	24720–30936	南北山区村庄

　　4.下辖各县(阳高、天镇、广灵、灵丘、浑源、左云)

　　县城近郊Ⅰ类：30000–33000元/亩

　　平川普通乡村Ⅱ/Ⅲ类：20000–29000元/亩

　　偏远山区Ⅳ类：17000–20000元/亩

　　换算参考：1亩≈666.67㎡，例：平城区御东71008元/亩≈1065元/㎡宅基地占地补偿。

　　三、宅基地房屋重置成新补偿(房地分开，按建筑面积×单价×成新率)

　　全市通用评估基准

　　框架/现浇二层楼房：1800–2500元/㎡

　　砖混正房(主流农房)：1250–1800元/㎡;云州区重点项目最高可达3500元/㎡(每户合法面积上限160㎡)

　　砖木平房：1050–1500元/㎡;偏房、配房最高2800元/㎡

　　土木土坯老房：500–900元/㎡

　　彩钢居住房：350–500元/㎡;简易棚舍、仓房300–600元/㎡

　　装修单独计价：普通简装300–500元/㎡，精装500–800元/㎡

　　无证房屋认定规则

　　预公告发布前建成、唯一自住历史老宅：参照同类合法房屋70%–90%补偿;

　　预公告后抢建、超占违建：仅补偿建筑残值，无土地补偿。

　　四、地上附着物官方统一补偿明细(同政办发〔2024〕33号)

　　青苗补偿：粮食作物1200–1800元/亩，露天蔬菜2800–3600元/亩。

　　五、搬迁、临时安置补助(全市统一标准)

　　1、搬迁费：10元/㎡，单户保底600元;选择产权调换发放2次搬迁费。

　　2、临时过渡安置费：8元/㎡/月，每户每月最低500元;

　　货币补偿一次性发放3个月过渡费;

　　回迁期房按月发放，过渡期超24个月，安置费上浮50%;

　　3、采暖补贴：冬季征收项目额外按房屋面积发放取暖补助。

　　六、两种安置方式(农户二选一)

　　方式1：产权调换(回迁安置房)

　　合法确权住宅拆一还一;多层安置房1:1.1、高层1:1.2置换;

　　按期签约奖励5%–10%安置面积，小户型保底45㎡;

　　超出置换面积按安置房建安价补差价，面积不足互找差价。

　　方式2：纯货币补偿

　　总补偿计算公式：

　　宅基地占地土地补偿(区片地价×占地面积)+房屋重置成新+装修+全部附着物+搬迁费+过渡安置费+按期签约奖励

　　签约速迁奖励

　　各项目单独设定，普遍2–4万元/户，限期腾空全额发放，逾期取消奖励。

　　七、失地农民社会保障(法定单列，不抵扣房屋土地补偿)

　　认定标准：征地后剩余承包地人均不足0.3亩(完全失地)或失地50%以上，16周岁以上在册村民纳入保障;

　　资金规则：征地单位单独计提社保专项资金，政府承担大部分参保补贴，不允许从农户征地补偿款强制扣除社保个人费用;

　　参保类型：统一纳入城乡居民养老保险，达到退休年龄按月领取养老金。

　　八、测算示例(平城区Ⅱ类城郊，宅基地占地100㎡，砖混80㎡，9成新)

　　1、土地补偿：100㎡×646元/㎡=64600元(43092元/亩÷666.67㎡)

　　2、砖混房屋补偿：80㎡×1600×0.9=115200元

　　3、院墙、水井、果树、地坪附属预估：16000元

　　4、搬迁费800元+3个月过渡费(80×8×3=1920)=2720元

　　基础合计约19.852万元，不含签约奖励、失地社保补贴

　　九、实操关键要点

　　1、面积认定：以宅基地确权证、不动产登记档案为准;确权外超占面积只补地上附着物，不计土地补偿;

　　2、评估异议时效：收到分户评估报告10个工作日内书面申请复核;复核不服向大同市房地产价格评估专家委员会申请鉴定;

　　3、法定底线：必须足额存储全部补偿款、落实社保后再搬迁，严禁先拆后补、断水断电逼迁;

　　4、最终执行标准以各村《征地补偿安置方案公告》为准，不同项目奖励、置换比例略有微调。

  　大同市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　一、先梳理：补偿不合理常见情形+全套取证清单

　　(一)土地补偿违法(核心维权点)

　　1、宅基地区片地价低于晋政函〔2026〕12号标准，随意打折、压低占地补偿;

　　2、只补偿房屋，不单独核算宅基地土地价款，打包捆绑压总价;

　　3、院内合法空闲宅基地、院落空地不按全额区片地价补偿;

　　4、村集体违规截留安置补助费，安置补助费本该全额发放农户，土地补偿费集体留存不得超20%。

　　(二)房屋、附着物、安置补助偏低

　　1、房屋重置单价低于同政办发〔2024〕33号指导价，漏算装修、菜窖、机井、果树、围墙;

　　2、多年历史无证唯一自住老宅直接按违建只赔残值，不参照合法住宅70%-90%标准;

　　3、8元/㎡/月过渡安置费、搬迁费、采暖补贴克扣，超24个月过渡期不按规定上浮50%。

　　(三)征收程序严重违法(可直接撤销补偿方案)

　　1、未发征地预公告、未入户勘测、无社会稳定风险评估直接谈补偿;

　　2、《征地补偿安置方案》公示不足30天，拒绝村民听证申请;

　　3、无山西省征地批文就占地、拆房、上门逼签;

　　4、补偿资金未专户足额存储，要求先搬迁后打款，违反先补偿、后搬迁;

　　5、断水、断电、堵路、骚扰、取消奖励胁迫签字。

　　必存证据(全部纸质拍照，EMS邮寄留存快递回执)

　　宅基地使用权证/确权档案、户口本、房屋完整录像、分户评估报告、征地公告、勘测定界红线图、工作人员沟通录音、同村村民补偿单据、老航拍图、水电费票据(证明老宅年限)。

　　二、分阶段法定维权步骤(顺序不可颠倒，时效严格卡死)

　　阶段1：补偿安置方案30日公示期(最早维权黄金窗口)

　　各区/县政府张贴补偿方案满30天征求意见，此阶段两项核心操作：

　　1、提交书面异议书

　　向区/县自然资源局书面列明地价过低、房屋补偿漏项、安置不合理，附证据，EMS邮寄，保存底单与签收记录。

　　2、联名申请听证会(强制听证)

　　本村过半数被征地农户共同书面联名申请，政府依法必须组织听证会;仅个人申请一般不予召开。听证笔录是修改补偿方案法定依据，现场可主张上调区片地价、补齐附着物、提高回迁置换比例。

　　阶段2：房屋评估价格偏低，10日内复核+专家鉴定

　　收到分户评估报告起10个工作日内，超期自动丧失异议权：

　　复核评估：书面递交评估公司，列明面积错算、成新率压低、单价低于大同官方标准、漏算附属物;

　　专家鉴定：对复核结果不服，收到复核意见10日内向大同市房地产价格评估专家委员会申请鉴定;鉴定认定评估存在错误，评估机构必须重新出具分户报告。

　　阶段3：协商无果，下达《征地补偿安置决定》(山西强制前置：协调→省级裁决)

　　多次协商无法签约，区/县政府出具书面补偿安置决定送达农户;土地、区片地价争议必须先协调、再省政府裁决，才能复议、诉讼：

　　第一步：向区/县政府申请协调(60日内提交)

　　提交《征地补偿协调申请书》，诉求：按晋政函〔2026〕12号足额核算宅基地土地补偿、修正房屋评估、落实回迁/货币安置、补发拖欠过渡费。

　　第二步：协调不成，15日内申请山西省人民政府裁决

　　区/县协调无果，整理协调笔录、补偿决定、全套证据，向山西省人民政府申请征地补偿安置争议裁决;省政府90日内出具裁决书，有权撤销低于法定标准的补偿方案，责令区县政府重新核算补偿。

　　区分：单纯房屋面积、评估、安置方式争议，无需走省级裁决，可直接复议诉讼;土地地价标准争议必须走完协调+裁决。

　　阶段4：对裁决、补偿决定不服→行政复议(60日法定期限)

　　收到裁决书、补偿安置决定60日内向上一级政府申请复议：

　　区县政府作出补偿决定→复议机关：大同市人民政府;

　　山西省政府裁决不服→向国务院申请裁决或复议;

　　复议诉求：确认补偿标准违法、撤销补偿安置决定、责令重新评估足额补偿、确认逼签、征收程序违法。

　　阶段5：最终司法兜底：行政诉讼(起诉期限6个月)

　　硬性前置：土地地价争议必须完成协调+山西省政府裁决，法院才立案;未走前置直接起诉不予受理。

　　管辖法院：房屋所在地基层人民法院(平城区、云冈区、云州区及各县人民法院)。

　　核心诉讼请求：

　　确认征地补偿安置方案违法;

　　撤销《征地补偿安置决定》;

　　判令政府依法重新评估、足额发放全部补偿;

　　存在违法断水断电、违法强拆、逼签，一并提起行政赔偿。

　　三、辅助投诉渠道(仅督办，不能替代协调、裁决、诉讼法定程序)

　　1、12345大同政务服务热线

　　反映补偿过低、程序违规、克扣过渡费、逼签问题，生成督办工单，沟通记录可作为后期诉讼证据，但无强制上调补偿效力。

　　2、大同市/区县自然资源局

　　监管征地区片地价、宅基地征收程序、评估机构违规行为，提交书面投诉材料。

　　3、纪委监委举报

　　工作人员克扣补偿、胁迫签字、违规压低补偿标准、权钱交易等违纪问题，提交书面举报材料。

　　4、信访渠道

　　区县信访局递交书面材料，信访不中断复议、诉讼时效，不能替代法定法律程序。

　　四、大同本地维权核心法律底线(征收方不得突破)

　　《土地管理法》第48条：征收宅基地必须保障原有生活水平不降低、长远生计有保障;

　　全市统一执行晋政函〔2026〕12号区片综合地价，宅基地建设用地系数1.0，不得擅自打折;

　　房地分开补偿：土地按区片地价单独核算，房屋、院墙、机井、果树、仓房等附着物单独重置评估，不得捆绑压价;

　　农户二选一：货币补偿、产权调换回迁，多层1:1.1、高层1:1.2置换，小户型最低保障45㎡安置面积;

　　严禁断水断电、堵路、骚扰逼迁，属于违法行政行为，可单独起诉索赔;

　　必须足额存储全部补偿款、单独计提失地农民社保，再组织搬迁，禁止先拆后补;

　　预公告发布前建成的唯一自住无证老宅，应当参照合法房屋70%-90%补偿，不能一律按违建只赔残值。

　　五、实操避坑重要提醒

　　1、绝不签署空白协议，所有口头承诺无法律效力，签字即认可全部补偿，后续维权难度极大;

　　2、所有书面异议、听证申请、协调申请一律用EMS邮寄，封面标注文件全称，完整保存快递底单、物流签收截图;

　　3、严格卡死时效：评估复核10日、协调60日、裁决申请15日、复议60日、起诉6个月，超期直接丧失胜诉权;

　　4、禁止堵路、聚集闹事、滞留信访等过激行为，容易触犯《治安管理处罚法》，合法书面程序才受法律保护;

　　5、历史无证房屋提前收集村委会证明、早年航拍图、水电费票据、邻里证言，申请联合认定为合法住房。

　　大同市农村宅基地征收流程详细步骤

　　第一阶段：征收启动・报批前置全套程序(全部完成才能上报征地审批)

　　第1步：发布《征收土地预公告》(征收正式启动)

　　1、发布主体：区/县人民政府

　　2、张贴渠道：乡镇公示栏、村委会村务栏、各村村口、区县政府官网、征地信息公开平台同步公示

　　3、公示法定时长：不少于10个工作日4、公告核心内容：征地红线范围、公共利益征收用途、入户勘测时间、冻结管控告知

　　预公告下发后，冻结区内禁止新建、翻建、加盖房屋、种树育苗、分户迁户口、办理营业执照;抢栽抢建一律不予补偿。

　　5、农户操作：拍照录像留存完整公告、勘测定界红线图，核对自家宅基地是否划入征收范围。

　　第2步：宅基地、房屋、附着物全面入户现状调查

　　区自然资源局+乡镇政府+村委会+测绘单位联合入户逐项清点登记：

　　1、土地：宅基地确权占地面积、院内空闲地、权属证书、四至界限;

　　2、房屋：建筑面积、层数、结构(框架/砖混/砖木/土木)、建成年限、内外装修;

　　3、地上附着物：院墙、门楼、菜窖、机井、果树、养殖棚、水泥地坪、青苗、坟墓;

　　4、法定要求：调查表需农户现场核对签字;拒签需全程录像、公证存档;全部调查结果村内公示≥5个工作日。

　　维权要点：面积漏算、附着物少登记，当场拒绝签字，提交书面异议留存证据。

　　第3步：被征地农民养老保险专项摸底调查(报批必备)

　　区人社局联合乡镇、村集体摸排本村在册集体经济成员，测算社保计提资金，制定完整失地养老保障方案;无社保方案不得启动征地报批。

　　第4步：开展社会稳定风险评估

　　组织单位：区县政府牵头，自然资源、人社、信访、司法所、村集体、村民代表共同参与;

　　排查内容：补偿标准、回迁安置、失地社保、拆迁冲突、群众诉求，出具稳评报告与矛盾化解预案;

　　硬性规则：无稳评报告、高风险无处置方案，上级政府不予受理征地报批材料。

　　第5步：拟定《征地补偿安置方案》并公告30日(补偿核心文件)

　　自然资源、财政、人社、农业农村联合编制，必须载明宅基地专属补偿内容：

　　1、征地区片综合地价(执行晋政函〔2026〕12号标准);

　　2、农村住宅重置成新价、搬迁费、8元/㎡/月临时安置费、采暖补贴、按期签约奖励;

　　3、两种安置方式：产权调换回迁、纯货币补偿;

　　4、失地农民养老保险落实细则;

　　5、公示要求：村内张贴+政府官网公示，完整公示30天，全程接收村民书面意见。

　　第6步：书面异议+联名申请听证会(维权黄金窗口期)

　　30天公告期内，农户可EMS邮寄书面异议书，列明地价打折、房屋补偿偏低、安置不合理等问题;

　　本村过半数被征地农户联名书面申请，政府必须组织听证会;仅个人申请一般不予召开;

　　听证笔录、群众意见是修改补偿方案法定依据，听证后重新公示调整后的补偿安置方案。

　　第7步：宅基地权属与补偿登记

　　公告期内，农户携带宅基地使用权证/确权档案、户口本、身份证、房屋证明，到乡镇征收办公室办理补偿登记;

　　逾期不主动登记，补偿直接按照前期入户勘测数据认定，不再二次上门复核。

　　第8步：宅基地住宅分户评估

　　评估机构：全体被征收人协商选定，协商不成抽签摇号确定;

　　上门实测房屋、全部附属物，出具正式《分户评估报告》;

　　异议时效：收到报告10个工作日内书面申请复核;复核结果不服，再10日内向大同市房地产价格评估专家委员会申请鉴定;超期自动丧失异议权利。

　　第9步：村内民主议定+协商签订补偿安置协议

　　村集体召开村民代表大会，履行集体土地民主表决程序;

　　两类协议二选一：货币补偿协议/产权调换回迁安置协议;

　　协议必须书面写明：土地补偿、房屋补偿、附着物、搬迁费、过渡安置费、奖励、安置房面积、交房时间、补偿款支付节点;

　　山西硬性规定：签约率达到90%以上、全部补偿资金足额存入财政专户，才可组卷上报征地，严禁先拆后补。

　　避坑提醒：绝不签署空白协议，口头承诺无任何法律效力。

　　第二阶段：征地逐级报批(无批文实施征收全部违法)

　　第10步：区县政府整理全套材料上报审批

　　报批全套材料清单：预公告、现状调查表、稳评报告、社保方案、补偿安置方案、听证记录、村民签约协议、足额资金存款证明、勘测定界红线图等。

　　大同审批权限划分：

　　征收永久基本农田、大面积农用地：上报山西省政府审核后报国务院审批;

　　普通农村宅基地、集体建设用地：上报山西省人民政府审批。

　　第三阶段：征地批复下达・正式实施征收

　　第11步：发布正式《征收土地公告》(批后公告)

　　区县政府收到征地批复15个工作日内，全村张贴+官网公示，载明：征地批准机关、批复文号、征地范围、补偿安置方案、签约腾退期限。

　　第12步：足额发放补偿款、落实安置房与失地社保

　　货币补偿：按协议约定一次性足额打入农户银行卡;

　　产权调换：按月发放过渡安置费，明确安置房户型、位置、交房时间，过渡期超24个月安置费上浮50%;

　　人社部门同步办理失地农民养老保险，社保资金单独列支，不得抵扣房屋、土地补偿款。

　　第13步：多次协商未签约，下达《征地补偿安置决定》

　　针对长期无法达成协议的农户，区县政府依据法定区片地价、分户评估报告作出书面补偿安置决定并送达农户：

　　载明全部补偿明细、安置方式、腾空房屋期限;

　　载明法定救济渠道：收到决定书60日内申请行政复议、6个月内提起行政诉讼。

　　第四阶段：拒不搬迁・司法强制执行(唯一合法强拆途径)

　　第14步：申请法院司法强制执行(行政机关无权直接强拆)

　　农户收到补偿安置决定，法定期限内既不复议、不起诉，到期又拒不腾空房屋、交出宅基地;

　　区县政府向房屋所在地基层人民法院(平城区、云冈区、云州区及各县人民法院)提交强制执行申请;

　　法院审查出具强制执行裁定后，由法院组织依法拆除;

　　严禁乡镇、征收部门采取断水、断电、堵路、上门骚扰、威胁取消奖励等方式逼迁，自行强拆属于行政违法，可起诉主张行政赔偿。

　　一、全流程关键法定时效(错过直接丧失维权权利)

　　征收预公告公示：≥10个工作日

　　补偿安置方案征求意见公示：30日(提异议、申请听证窗口期)

　　分户评估报告异议：10日内复核，复核后10日内专家鉴定

　　收到《补偿安置决定》：60日行政复议、6个月行政诉讼

　　征地批复下达后：15个工作日内发布正式征地公告

　　二、农户自查：常见程序违法情形(可直接维权)

　　未发布预公告、未入户勘测、无社会稳定风险评估、无社保方案，直接上门谈补偿;

　　补偿安置方案公示不足30天、拒绝村民听证申请;

　　不提供书面分户评估报告，仅口头定价、压低房屋补偿;

　　未取得山西省征地批文，提前要求腾房、拆除房屋;

　　补偿资金未专户足额存储、签约率不足90%就上报报批;

　　停水、断电、堵路、言语威胁逼迫签字;

　　未出具书面补偿安置决定，直接上门强拆房屋。