2026年云南省农村宅基地征收补偿标准明细最新

　　一、补偿整体构成(宅基地征收5大类补偿，缺一不可)

　　1、宅基地集体建设用地补偿(区片综合地价，土地补偿费+安置补助费)

　　2、地上住宅房屋补偿(重置成新价，归农户个人)

　　3、院内地上附着物补偿(院墙、水井、果树、棚舍等)

　　4、搬迁、临时安置过渡费、按期签约奖励

　　5、被征地农民养老保险社会保障费用(政府单独列支，不抵扣房屋土地补偿)

　　权属分配规则

　　宅基地土地补偿款：先拨付村集体，经村民大会分配给本集体经济组织农户;

　　房屋、院墙、果树、水井等附着物：全部直接补偿给宅基地使用权人(农户)。

　　二、宅基地(集体建设用地)区片综合地价标准(全省分梯度，2026全年沿用)

　　区片地价=土地补偿费+安置补助费，宅基地建设用地补偿一般为同片区农用地标准1.8–2倍各州核心片区参考(农用地基准，宅基地上浮)

　　举例：临沧双江县Ⅱ片区农用地4.47万元/亩，集体建设用地(宅基地)8.94万元/亩，正好上浮2倍。

　　面积认定规则(云南统一)

　　1、合法确权宅基地：土地证登记面积全额补偿;

　　2、超占面积：2020年以前建成、唯一住房按70%补偿;违建、2020年后私自扩建不予补偿;

　　3、云南省法定宅基地标准：城镇边界内每户≤100㎡;城镇外每户≤150㎡。

　　三、农村住宅房屋重置成新补偿明细(全省统一评估区间，按房屋新旧×成新系数0.6–1.0折算)

　　装修额外补偿(单独计价，不计入主体重置价)

　　普通简装：150–300元/㎡;精装瓷砖吊顶：300–600元/㎡;实木地板、厨卫全套：600–1000元/㎡。

　　四、院内地上附着物统一补偿明细(云南各州通用基准)

　　1、院墙(砖/石)：300–500元/米;土院墙150–260元/米

　　2、水井：浅井1000–2000元/口;深机井2000–3000元/口

　　3、沼气池：2500–4000元/套

　　4、果树苗木

　　幼树(1–3年)：50–200元/株

　　初果期(4–7年)：200–500元/株

　　盛果期(8年以上)：500–2000元/株(核桃、石榴、柑橘等高经济果树取上限)

　　5、畜禽圈舍(砖)：600–1000元/㎡;土圈350–600元/㎡

　　6、地坪水泥院坝：80–150元/㎡

　　7、大门门楼：简易铁门1500–3000元;砖混门楼3000–6000元

　　8、青苗(宅基地内菜园)：1500–3000元/亩

　　五、搬迁、安置补助标准(全省统一执行口径)

　　1.一次性搬迁补助费

　　按房屋建筑面积30元/㎡，二次搬迁(先租房过渡再交房)双倍发放。

　　2.临时安置过渡费

　　15元/㎡/月，按房屋合法面积计算;过渡期常规12–24个月;逾期未交房上浮50%发放。

　　3.按期签约腾空奖励

　　100–300元/㎡，限期内签订补偿协议、清空房屋一次性发放;逾期取消奖励。

　　六、三种法定安置方式(农户三选一，云南强制提供选择权)

　　方式1：货币补偿(拿钱自行购房)

　　补偿总额=宅基地土地补偿+房屋重置成新+附着物+搬迁过渡费+奖励;

　　政策要求：货币补偿综合价不得低于周边同地段普通商品房市场价。

　　方式2：产权置换(安置房，城乡通用)

　　合法宅基地内住宅面积1:1置换高层安置房;

　　超出置换面积部分按安置房市场价补差;不足面积按货币补偿补齐差价;

　　配套储藏间、车位按成本价优惠购买。

　　方式3：迁建安置(重新划拨宅基地自建，山区农村主流)

　　政府统一规划新村，划拨同等标准宅基地(城镇外最高150㎡/户);

　　全额发放房屋重置补偿、搬迁费，不再发放宅基地土地货币补偿;

　　统一配套道路、水电基础配套。

　　七、被征地农民社会保障(单独单列，不抵扣房屋土地补偿)

　　16周岁以上被征地农户，全部纳入城乡居民/职工养老保险;

　　政府一次性缴纳养老保险补贴，标准按片区地价核算，专款专用，不得克扣;

　　失地老年农户按月领取养老补助，保障长远生计。

　　八、不予补偿情形(云南征收统一认定)

　　无任何审批手续、2020年后违规新建、抢建房屋;

　　超大面积违建，无三级村、乡、镇认定为唯一住房;

　　擅自改变宅基地农用地性质、占用永久基本农田建房;

　　已自愿有偿退出、签订放弃宅基地协议的地块。

　　九、查询本地精确标准渠道

　　云南省自然资源厅官网：下载2023区片综合地价全文;

　　各县政府官网征地补偿安置公告(每批次征地单独公示细化标准);

　　线下：乡镇自然资源所、政务大厅自然资源窗口调取本地附着物补偿文件。

 　云南省农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　一、先分清两类不合理情形，分开处理

　　情形1：房屋、附着物评估价偏低、漏算项目(评估异议)

　　少算房屋面积、装修、院墙、果树、过渡费，评估单价低于本地重置标准、程序违法(未入户测量、单方选定评估公司)。

　　情形2：整体征地补偿安置方案不合理(标准、安置、社保争议)

　　宅基地区片地价偏低、不提供三种安置选择、不给失地养老保险、无搬迁奖励、强逼签协议、超占合法唯一住房不予补偿。

　　二、第一阶段：公示期书面提异议、申请听证(最优时机，不花钱)

　　1、时限：征地补偿安置方案公示期不少于30日，必须在公示期内书面提交异议，口头反映无法律效力。

　　2、提交对象：乡镇征地办、县自然资源局。

　　3、书面材料要点

　　写明宅基地地址、确权面积、权属人;列明不合理项：地价偏低、房屋评估漏项、无安置房、未落实失地社保;附宅基地证、房屋照片、周边建房成本、附着物清单;明确诉求(重评、上调标准、提供迁建安置、补缴养老保险)。

　　4、送达留证：现场提交让工作人员签收回执;或EMS邮寄，保留快递底单。

　　5、申请听证：本村多数村民认为补偿违法，联名书面申请听证会，县级政府必须组织，并根据听证修改方案。

　　三、第二阶段：评估报告不满意，走复核+专家鉴定(法定10天时效，极易错过)

　　拿到《房屋价值评估报告》起10日内书面申请复核评估，超期丧失异议权。

　　第一步：复核评估

　　向出具报告的评估公司书面申请，要求重新入户测量、修正单价、补全漏项;10日内出具复核结果。

　　第二步：专家委员会鉴定

　　复核仍不服，收到复核结果10日内，向州市房地产价格评估专家委员会申请第三方鉴定;专家鉴定为评估最终结论，征收方必须参照调整补偿。

　　常见违法评估情形(可直接推翻报告)

　　未让农户到场确认房屋现状、未入户实地勘察、征收方单方指定评估机构、无资质机构评估、故意压低成新系数、漏算装修/附属物。

　　四、第三阶段：云南宅基地征收专属程序——协调→行政裁决(集体土地必经前置，不能直接起诉)

　　依据《云南省征地补偿安置争议协调裁决办法》，对补偿标准、区片地价、安置方案不服，先协调、后裁决，再复议/诉讼，全程免费。

　　1.申请县级政府协调

　　时限：知道补偿方案不合理起60日内向县政府书面申请协调;

　　受理单位：县自然资源局征地科;

　　协调内容：地价标准、房屋补偿、安置方式、失地社保、过渡费、奖励;

　　协调时限：60日内出具协调意见，调解达成一致签订书面补偿协议。

　　2.协调不成，向省政府申请行政裁决

　　协调无法达成一致，收到协调告知书30日内，向云南省人民政府申请裁决，省自然资源厅承办审理。

　　裁决结果分三类：

　　①方案合法：维持;②计算有误：责令变更补偿金额;③标准违法：撤销方案，责令重新制定补偿安置方案。

　　五、第四阶段：行政复议、行政诉讼(司法兜底)

　　路径A：不服省政府裁决

　　收到裁决书60日内向国务院申请行政复议;或6个月内向昆明市中级人民法院提起行政诉讼。

　　路径B：收到《征地补偿安置决定书》拒不认可

　　复议：60日内向州市政府/省自然资源厅申请复议;

　　诉讼：6个月内向当地中级法院起诉，诉求：撤销补偿决定、依法重新核算全部补偿、赔偿遗漏损失。

　　路径C：存在违法强拆、断水断电逼签

　　直接起诉确认强拆行为违法，一并主张房屋、附着物、物品损失赔偿。

　　六、辅助维权渠道(施压、调取证据)

　　1、政府信息公开(核心取证手段)

　　书面向县自然资源局申请公开：征地批文、区片综合地价文件、地上附着物补偿标准、评估机构选定记录、安置方案、社保资金缴存凭证;拒绝公开可复议、起诉。

　　2、政务热线投诉

　　12345、12336自然资源违法举报热线，举报压低补偿、未落实社保、逼签、违法占地。

　　3、纪委监察举报

　　存在工作人员克扣补偿、暗箱操作、收受好处、暴力逼迁，向县纪委监委提交书面举报。

　　4、法律援助

　　拨打12348公共法律服务热线;各县法律援助中心，低保、农户、农民工可免费指派征地拆迁律师代理复议、诉讼。

　　七、绝对不能做的3件事(避免被动)

　　1、不要盲目签字：补偿明显不合理、未看清条款不要签协议，签字后很难推翻;

　　2、不要暴力对抗、阻拦施工：极易触犯治安/刑事法律，维权必须走法定书面程序;

　　3、不要错过时效：评估异议10天、协调60天、复议60天、诉讼6个月，超期无法再主张权利。

　　八、全套必备证据清单(全部纸质留存+拍照备份)

　　1、权属材料：宅基地使用权证、建房审批手续、户口本;

　　2、征收文件：征地预公告、补偿安置方案、评估报告、补偿决定书;

　　3、房屋财产证据：全屋照片/视频、装修票据、果树、院墙、圈舍现场影像;

　　4、工资与成本证明：本地建房施工报价、周边同类房屋交易价;

　　5、维权沟通证据：异议函EMS底单、签收记录、通话录音、微信聊天记录、听证回执。

　　九、常见不合理情形对应维权要点

　　宅基地区片地价过低：调取云自然资〔2023〕169号全省区片综合地价，申请协调/裁决，要求宅基地按农用地1.8–2倍核算;

　　只补房屋、不落实失地养老保险：征地必须单列社保资金，无社保属于方案违法，可直接要求撤销方案;

　　不提供迁建宅基地安置，只强制货币/安置房：云南法规农户三选一安置，剥夺选择权违法;

　　唯一住房超占面积完全不予补偿：2020年前建成唯一住房，应按70%折算补偿，可申请重新核算;

　　评估漏算装修、地坪、水井、果树：10日内申请复核评估，提交现场照片清单要求补项计价。

　　十、完整维权时间线(由易到难、成本从低到高)

　　1、公示期书面异议+申请听证(30日内，免费)

　　2、评估报告复核→专家鉴定(10+10天)

　　3、向县政府申请补偿协调(60日)

　　4、协调失败→省政府行政裁决

　　5、不服裁决：行政复议/行政诉讼(司法最终解决)

　　云南省农村宅基地征收流程详细步骤

　　整体分为三大阶段：批前准备阶段(1–4步)→省级/国务院征地审批(第5–6步)→批后落地补偿搬迁(7–9步)，所有步骤缺一不可，缺一步即程序违法。

　　第一阶段：批前准备(征收启动、入户调查、方案公示、签协议)

　　步骤1：发布征收土地预公告+现状入户调查+社会稳定风险评估

　　1、预公告发布要求

　　县级政府发布，在乡镇、村委会、村民小组公示栏张贴+政府官网同步公示，公告期不少于10个工作日。

　　公告写明：征收范围、公共利益征收目的、入户测绘时间、禁止抢栽抢建。

　　关键规则：预公告下发后，范围内新建房屋、搭棚、种树一律不予补偿。

　　2、宅基地、房屋现状全面入户调查(核心确权环节)

　　自然资源、乡镇、村两委、评估机构联合入户：

　　核查宅基地使用权证、建房审批、户口本，认定合法占地面积、超占面积;

　　实测房屋：层数、结构(框架/砖混/砖木/土木)、建筑面积、内外装修;

　　清点院内附着物：院墙、水井、沼气池、果树、圈舍、地坪、门楼;

　　全程拍照录像，制作《土地及房屋附着物调查表》。

　　调查结果必须农户签字确认;拒签的，工作人员、村代表见证记录在案，全程录像留证。

　　3、社会稳定风险评估

　　走访村民代表、党员，收集群众对补偿、安置、社保意见，形成稳评报告;矛盾突出区域需制定维稳化解方案，无稳评报告不得进入下一流程。

　　步骤2：拟定征地补偿安置方案+公告30日+组织听证

　　1、依据全省区片综合地价(云自然资〔2023〕169号)、本地房屋重置价、附着物标准，拟定完整方案，包含：

　　宅基地集体建设用地补偿标准;

　　房屋、装修、院墙、果树等重置补偿单价;

　　三种安置方式(货币、安置房、迁建划地自建，农户三选一);

　　搬迁费、临时过渡费、按期签约奖励;

　　被征地农民养老保险社会保障资金安排。

　　2、方案公示期不少于30日，公示地点同预公告，载明异议提交渠道、补偿登记时间地点。

　　3、听证权利：超过半数村民认为补偿不合理，可书面联名申请听证会，县级政府必须组织，根据听证记录修改补偿方案，听证笔录作为报批必备材料。

　　步骤3：办理征地补偿登记

　　公示期内，宅基地权利人携带宅基地证、身份证、户口本、建房手续，到乡镇征地办办理登记，核对房屋、土地面积、附着物清单;

　　逾期未登记不影响征收，但后续以入户实测记录为准，容易出现漏算，建议按期到场核对签字。

　　步骤4：入户评估+签订征地补偿安置协议

　　1、房屋价值评估

　　公开选定有资质房地产评估机构，按重置成新法出具《房屋评估报告》;拿到报告10日内可书面申请复核，复核不服10日内向州市评估专家委员会申请鉴定(法定异议时效)。

　　2、分批次协商签约

　　乡镇、征地办依据最终补偿方案、评估报告与每户谈补偿;

　　协议写明：土地补偿、房屋、装修、附着物、搬迁过渡费、奖励、安置方式、付款时间、交房期限。

　　3、特殊处理：少数农户长期无法达成一致，政府需在上报征地报批材料时书面如实说明未签约户数、争议焦点，不得隐瞒。

　　第二阶段：征地审批(法定前置，无批文征收全部违法)

　　步骤5：县级政府组卷，向上级提交征地申请

　　前期全部材料(预公告、调查表、稳评报告、补偿方案、听证记录、签约明细、社保资金缴存证明)整理成套，由县自然资源局上报县政府，逐级上报审批机关：

　　普通宅基地、一般农用地征收：上报云南省人民政府审批;

　　涉及永久基本农田、成片大规模征地：上报国务院审批。

　　步骤6：上级政府审查、下发征地批复文件

　　省自然资源厅/国务院审查：核查是否符合公共利益、程序是否齐全、补偿标准是否合法、失地社保是否足额预留;

　　审查通过后出具《征收土地批复》，无批复文件不得开展强制搬迁、拆除房屋。

　　第三阶段：批后实施、打款、搬迁、交地

　　步骤7：收到批复15个工作日内，正式发布《征收土地公告》

　　县级政府再次在村镇、官网公示征地批复、批准机关、征收范围、补偿安置落地执行细则，告知群众最终补偿、安置落实渠道。

　　步骤8：足额拨付全部征地补偿安置费用

　　1、资金发放顺序：

　　宅基地土地补偿费、安置补助费拨付村集体，村民大会制定分配方案发放给农户;

　　房屋、附着物、搬迁过渡费、奖励直接发放至农户个人账户，不得经过村委会截留;

　　被征地农民养老保险资金单独缴存人社专户，专款专用，不得抵扣房屋补偿。

　　2、法定底线：补偿款、社保资金未足额到位前，不得要求农户搬迁、拆除房屋。

　　步骤9：农户腾空交房、交付土地;未签约户走裁决+司法强制执行

　　已签约农户：按协议期限腾空房屋，领取全部补偿，办理交房手续，政府统一拆除房屋、平整宅基地;

　　个别未达成协议、拒绝搬迁：

　　1)县级政府作出《征地补偿安置决定书》，列明法定补偿金额、安置方案;

　　2)农户60日内可申请县级政府协调，协调不成30日内向云南省政府申请行政裁决;

　　3)对裁决不服，60日内行政复议、6个月内提起行政诉讼;

　　4)法定期限内不复议、不起诉又不搬迁，政府向法院申请司法强制拆除;

　　严禁无裁决、无判决直接暴力强拆、断水断电逼迁。

　　补充：云南宅基地征收专属关键规则(实操必看)

　　1、安置选择权强制三选一：货币补偿、高层安置房、统一规划划拨宅基地迁建自建，政府不得只提供一种安置方式;

　　2、面积认定规则

　　确权登记宅基地面积全额补偿;

　　2020年前建成唯一自住住房，超占部分按70%折算补偿;

　　2020年后无审批私自扩建、违建不予补偿;

　　法定宅基地标准：城镇规划区内每户≤100㎡，城镇外每户≤150㎡;

　　3、社保强制落实：征收宅基地必须单列失地农民养老保险，16周岁以上全部纳入，不落实社保属于方案实体违法;

　　4、程序违法后果：缺少预公告、未入户确认、未公示30日、无征地批复、补偿款未到位即拆迁，农户可申请撤销征收行为、要求赔偿房屋损失。

　　简易维权自查清单(对照流程核对政府是否违法)

　　1、是否张贴预公告(≥10工作日)、现场入户测量并让你签字?

　　2、补偿方案是否公示满30天，是否组织听证?

　　3、是否出具正规房屋评估报告，告知你10日内复核权利?

　　4、是否出示省级/国务院征地批复文件?

　　5、补偿款、失地养老保险是否足额到位，未克扣截留?

　　6、是否提供货币、安置房、迁建自建三种安置选择?

　　7、未签约房屋有无县级补偿决定书，是否走司法强拆，无暴力逼迁?